Salut și bine te-am regăsit! Sper că ești ok și că, la fel ca mine, profiți de această perioadă de auto-izolare să reflectezi asupra vieții și asupra planurilor de viitor. Dacă acestea din urmă includ și dorința de a construi în curând “căsuța din vis”, acest articol este în primul rând pentru tine.
De când am început să lucrez în construcții (anul 2011, imediat după absolvirea Facultății de Construcții Civile din București), fiind mai tot timpul prezent pe șantiere, m-am confruntat cu tot felul de situații – unele plăcute, altele care au făcut să-mi iasă peri albi, am colaborat cu diverse companii serioase dar m-am lovit și de așa zise “firme de construcții” (doar cu numele), am avut deosebita plăcere să întâlnesc adevărați profesioniști dar am dat și peste diverși Dorei și așa ziși “meșteri”.
Ce am observat frecvent este faptul că majoritatea problemelor care apar gravitează în jurul beneficiarului, se află în zona lui de influență și sunt strâns legate de cel puțin unul din următoarele motive:
1. Neînsușirea rolului de “Investitor” și/sau necunoașterea obligațiilor și responsabilităților ce îi revine acestuia precum și celorlalte părți implicate în procesul de construire.
Documentează-te înainte să arunci cu bani în stânga și-n dreapta! Începe prin a înțelege care sunt obligațiile și responsabilitățile tale și ale celorlalți: proiectanți, executanți, diriginți de șantier, verificatori de proiecte, responsabili tehnici cu execuția etc. Le găsești în capitolul III din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții. În călătoria ta spre obținerea unei construcții așa cum ai visat este foarte posibil să dai de “profesioniști” care activează în domeniul construcțiilor și care nici măcar nu știu ce obligații și răspunderi au. Așa că surprinde-i și arată-le că tu știi exact pentru ce-i plătești!
Nu uita:
- Arhitectul este prima persoană pe care o vei întâlni în călătoria despre care îți povesteam mai sus. El are rolul de coordonator de proiect și, la fel ca tine, are tot interesul ca lucrările realizate să fie de bună calitate și să respecte proiectul de execuție. Te poate consulta atât în etapele de proiectare și de obținere a autorizației de construire cât și pe parcursul lucrărilor.
- Dirigintele de șantier este reprezentantul tău și, asemenea unui avocat în sala de judecată, îți apără interesele pe șantier. Tot el este consultantul tău tehnic și te poate lămuri dacă ai neclarități în timpul execuției lucrărilor de construire.
Apelează cu încredere la cei doi atunci când dai de greu sau ai întrebări! Nu lăsa ca lucrurile să meargă de la sine și implică-te dacă îți dorești cu adevărat să obții o construcție de calitate la costuri rezonabile. De asemenea, îți recomand călduros să citești Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
2. Modificări apărute după obținerea autorizației de construire.
Pentru a înțelege cât mai simplu care este problema, uită-te în dosarul D.T.A.C. (Documentaţia Tehnică pentru Autorizarea Executării Lucrărilor de Construcţii) pe care l-ai primit înapoi de la primărie după obținerea autorizației de construire și caută ștampila pusă de reprezentantul primăriei pe fiecare planșă desenată. Ai să citești următorul text: “Vizat spre neschimbare”. Asta spune cam tot ce e de zis cu privire la acest subiect.
Ideal ar fi să știi de la bun început ce presupune proiectul pe care vrei să-l execuți, ce dimensiuni au camerele și cum sunt dispuse, ce culoare are fațada, etc. ca să n-ai surprize ulterior când vezi cum se ridică structura. Dacă ai auzit că există posibilitatea de modificare a proiectului printr-o dispoziție de șantier dată de proiectant, să știi că aceasta nu poate fi întocmită decât în anumite contexte. Soluția care rămâne este o nouă autorizație ce va modifica tema de proiectare. Altfel, dacă vrei să aduci modificări și nu le rezolvi conform legii, ia-ți gândul de la recepție pentru că acolo reprezentanții autorităților verifică în primul rând respectarea proiectului de execuție.
3. Planificare eronată sau lipsa planificării și/sau a bugetării proiectului.
Multe șantiere intră în impas în momentul în care Beneficiarul rămâne (chiar și pentru o scurtă perioadă) fără resurse financiare sau materiale. Constructorii, din păcate, au răbdarea unui copil și sunt primii care pleacă pe un alt șantier unde “nu stau degeaba”. Chiar și o zi – două dacă-i lași fără materiale, se duc pe alte șantiere unde pot lucra. Problema cea mai mare e că dacă prind front de lucru în altă parte, te lasă să aștepți până intră în impas acolo.
Am dat peste o echipă care lucra două săptămâni la un beneficiar, două săptămâni la un al doilea șantier, încă două la al treilea, apoi reveneau de unde au plecat. Sistemul era făcut astfel încât să nu-i supere prea rău pe niciunul din cei trei beneficiari.
Dacă tu ești cel care se ocupă de procurarea materialelor, soluția ar fi să-l pui pe Constructor să te anunțe din timp care e necesarul de materiale și când dorește livrarea iar apoi să respecți partea ta de învoială. Dacă dă greș și rămâne o perioadă scurtă fără materiale, o să realizeze că e vina lui și n-o să te lase baltă (decât dacă e nesimțit, caz în care mai bine îți cauți alt constructor). Dacă în schimb tot el este cel care se ocupă de procurarea materialelor, asigură-te că-i plătești la timp facturile!
4. Dorința de a face lucrurile cât mai ieftin și cât mai repede posibil, nu cât mai optim.
Acesta-i motivul principal pentru care eu nu mai vreau să lucrez cu majoritatea dezvoltatorilor imobiliari și caut în primul rând colaborări cu persoane fizice care construiesc propria locuință. Aceștia sunt clienții mei ideali pentru că cel care își construiește “căsuța din vis” nu face rabat de la calitate și își dorește, la fel ca mine, să obțină o construcție sigură și trainică. Interesele și scopurile noastre sunt comune, ale lui pentru că acolo va locui iar ale mele pentru că îmi asum responsabilitatea (și libertatea) pentru calitatea lucrărilor executate.
În încheiere…
Povesteam în articolul trecut că primesc săptămânal cel puțin un telefon de la cineva care și-a construit o casă și vrea să recepționeze lucrările dar nu poate pentru că îi trebuie referatul dirigintelui și prezența lui în ziua recepției.
De ce caută un diriginte abia acum, când lucrarea este gata și nu mai poate fi verificat nimic din ceea ce contează (mă refer în primul rând la structura de rezistență)? Răspunsurile în general primite sunt: “n-am știut că am nevoie de un diriginte de șantier pentru o amărâtă de casă în provincie”, “nu mi-a zis nimeni că-mi trebuie”. Ultima pe care am auzit-o săptămâna asta de la o doamnă disperată că nu poate face recepția: “Mi-a spus Constructorul că are el un diriginte dar am aflat acum, când casa e gata, că el nu are autorizație, deci nu are drept de semnătură și nici ștampilă de diriginte. Acum nu pot face recepția lucrărilor”.
Care e motivul pentru care se ajunge aici? Să fie oare din cauză că unii Beneficiari consideră că simplul fapt de a avea banii necesari să realizeze investiția îi absolvă cumva de orice implicare pe parcursul desfășurării lucrărilor? Dacă acesta-i motivul, se înșală teribil. E suficient să citească obligațiile și răspunderile ce le revin din postura de Investitori.
Concluzie
Activitatea investitorilor începe din momentul în care iau hotărârea să facă investiția respectivă, continuă pe perioada proiectării și a execuției lucrărilor și se termină abia când aprobă Recepția de la terminarea lucrărilor/Recepția finală. Implicarea lor activă în procesul de construire este garanția faptului că imaginea cu căsuța din vis o să devină realitate.
Cu drag,
Dan